Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et souhaitez le mettre en location ? L'investissement locatif est en pleine expansion à Paris. Trouver un locataire, connaître les obligations juridiques de la mise en location, réaliser un état des lieux, etc. Louer un logement ou un immeuble peut être effrayant pour les investisseurs. De fait, de plus en plus de propriétaires délèguent la gestion de leurs biens immobiliers à des professionnels. C'est ce qu'on appelle la gestion locative.
Qu'est-ce que la gestion locative à Paris ?
La gestion locative consiste à réaliser les opérations de gestion et d'administration d'un bien immobilier en location. Avec des normes de location toujours plus encadrées par la loi, les propriétaires bailleurs délèguent la gestion locative. S'il peut effectuer la gestion de son bien seul, le propriétaire préfère généralement confier cette gestion à des professionnels. La gestion locative peut être totalement déléguée ou semi-déléguée.
La gestion locative déléguée
La gestion locative totalement déléguée consiste à se décharger de l'intégralité des opérations de gestion à réaliser. Le propriétaire remet les clés de son bien à l'agence, qui s'occupe de l'administration locative. Ainsi, l'agence de gestion locative à Paris effectue absolument toutes les tâches qui lui incombent concernant la location. Pour assurer la gestion du bien immobilier, les parties doivent être reliées par un mandat de location.
La gestion semi-déléguée
Cette opération consiste à déléguer seulement une partie de l'administration du bien immobilier. Quant à lui, le propriétaire conserve une partie des tâches qui ne seront pas réalisées par l'agence. Ce type de gestion locative présente l'avantage d'avoir des frais moins élevés. Cependant, le propriétaire restera en conséquence impliqué dans la gestion de son bien immobilier.
Quelles sont les principales missions de gestion locative sur Paris ?
Les professionnels de l'immobilier ont des connaissances solides sur les règles à appliquer en matière de location immobilière. Elles leur permettent de prendre efficacement en charge la gestion locative, à savoir :
- la recherche d'un locataire solvable ;
- la rédaction du bail ;
- l'état des lieux du logement ;
- la perception des loyers et des charges ;
- la prise en charge des loyers impayés ;
- l'envoi des quittances au locataire ;
- la révision annuelle du loyer.
En cas de dégradation du bien, l'agence prend en charge les réparations. Cependant, elle ne prend pas en compte l'entretien locatif courant. Le propriétaire peut fixer en amont les formalités déléguées à l'agence et celles qu'il souhaite conserver.
Qu'est-ce qu'un mandat de gestion locative ?
Le propriétaire du bien décide de confier l'ensemble des tâches de gestion à une agence. Dans ce cas, un mandat de gestion locative doit être effectué. C'est un contrat établi entre le mandant, qui est le propriétaire, et le mandataire, qui est l'administrateur du bien immobilier. Il peut s'agir d'une agence immobilière ou bien d'un gestionnaire de patrimoine immobilier.
Le mandat de gestion locative doit être conforme à la loi. Ainsi, il doit y être mentionné des clauses légales telles que :
- la durée du mandat (qui ne peut pas excéder trente années) ;
- les missions du mandataire ;
- la rémunération du mandataire ;
- le suivi des travaux de réparation et de mise en conformité ;
- les obligations des deux parties, etc.
Un mandat a une durée générale d'une année et ne peut pas excéder trente ans. Dans le mandat, une clause de reconduction tacite peut être mentionnée. Dans ce cas, la reconduction ne peut pas excéder quinze ans. En tout état de cause, les parties peuvent résilier le mandat de gestion locative. Ils doivent néanmoins respecter le délai de préavis qui est généralement de trois mois. Pour protéger aussi bien le mandant que le mandataire, le mandat doit obligatoirement être écrit.
Quels sont les avantages à déléguer sa gestion locative à une agence ?
D'un point de vue juridique, il est préférable de déléguer sa gestion locative. Les lois sur l'immobilier sont en constante évolution. Pour un particulier, il est difficile d'être à jour des règles juridiques à adopter. Cela peut être le cas lors de la rédaction du bail ou de la fixation du prix des loyers.
Sur le plan pratique, les agents immobiliers seront en mesure de trouver des locataires solvables et donc d'assurer une sécurité financière au propriétaire. Cette recherche peut parfois prendre du temps et nécessite une importante disponibilité. De même, le professionnel est en mesure d'éviter la vacance des biens immobiliers.
Concernant les réparations du logement, le propriétaire n'aura pas à être sur place. Les agents seront en mesure de faire appel à des entreprises qui interviendront.
Quels sont les frais de gestion d'une agence ?
Une agence immobilière est libre de choisir les honoraires de la gestion locative. En règle générale, les frais représentent entre 6 % et 13 % des loyers perçus par le propriétaire bailleur. Ce dernier devra également prévoir des frais de réalisation d'état des lieux d'entrée et de sortie. Le montant des honoraires à prévoir est d'environ 3 € par mètre carré de surface habitable.
Par ailleurs, il est préférable d'être assuré contre les loyers impayés. L'assurance engendre donc des frais supplémentaires. Cependant, si un locataire n'est pas solvable, l'assurance vous permet de pallier ces impayés.
Quelles sont les particularités en matière de gestion locative à Paris ?
À Paris, les frais de gestion coûtent globalement 12 % des loyers perçus par le bailleur. Cependant, ils restent variables selon l'arrondissement de Paris. Les prix peuvent donc varier du simple au double. Les honoraires diffèrent également selon les modalités de gestion locative que le propriétaire décide de déléguer. Il est possible de ne déléguer que la gestion locative, sans l'assurance des loyers impayés par exemple.
En revanche, les agences immobilières doivent obligatoirement afficher leurs honoraires, afin de donner une visibilité au propriétaire bailleur. Les prix affichés sont automatiquement indiqués toutes taxes comprises.